房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)繳增值稅的計(jì)算方法、發(fā)票開具及銷售額確定

發(fā)布日期：2016-06-29來源：納稅服務(wù)網(wǎng)編輯：劉夢(mèng)怡

[摘要]

　　導(dǎo)讀: 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅.一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅.

　　案例概況

　　湖南吉祥房地產(chǎn)開發(fā)公司營改增后是增值稅一般納稅人,2016年5月10日取得其自行開發(fā)的房地產(chǎn)預(yù)收收入21,000.00萬元,該項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期是2014年5月8日,該項(xiàng)目取得湖南省財(cái)政部門監(jiān)制的《長沙市政府非稅收入一般繳款書》注明的土地出讓金5,800萬元,該項(xiàng)目如何確認(rèn)其銷售額?

　　稅務(wù)分析

　　《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))《附件2:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅.

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào).

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))規(guī)定:一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

　　應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算:

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照5%的征收率計(jì)算.

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅.一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅.

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時(shí),應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》.

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證.

　　根據(jù)以上規(guī)定,現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)繳增值稅處理事項(xiàng)總結(jié)如下:

　　1.增值稅納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

　　適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照5%的征收率計(jì)算.

　　2.計(jì)算預(yù)繳增值稅時(shí)不能扣除價(jià)款.

　　3.預(yù)繳增值稅的納稅地點(diǎn)在在不動(dòng)產(chǎn)所在地,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào).

　　4.預(yù)繳增值稅時(shí)必須取得加蓋銀行印章的《電子繳稅憑證》作為完稅憑證,以便將來抵減應(yīng)納稅額.

　　5.對(duì)預(yù)收款預(yù)繳增值稅時(shí),不得開具發(fā)票.

　　因此,湖南吉祥房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年6月預(yù)繳預(yù)收款增值稅,可以選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,按照5%的征收率計(jì)算.應(yīng)交增值稅=21,000.00/(1+5%)*3%=600(萬元),并不得開具發(fā)票.

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